Déduire une partie de votre revenu pour réduire les impôts au moyen de l’impôt foncier n’équivaut pas à la tricherie. Au contraire, il s’agit d’utiliser les mécanismes mis en place par les gouvernements successifs pour concentrer les investissements des contribuables sur des domaines prioritaires, notamment le logement.
Maîtriser son impôt, c’est faire preuve de réalisme. Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne manquent pas, et chacun d’eux s’est taillé une place dans le paysage fiscal, avec ses atouts et ses points de friction. Depuis 2020, un plafond global de 10 000 € par foyer fiscal limite les avantages annuels, excepté pour la loi Pinel outre-mer (18 000 €) et les dispositifs Monuments Historiques ou Malraux (sans plafond). Cette contrainte impose un choix réfléchi pour cibler l’outil fiscal qui correspond à votre situation. Pour les curieux, l’ensemble de ces dispositifs figure sur notre site Web : dispositifs d’exonération d’impôt foncier.
Voici une présentation synthétique des principaux régimes fiscaux liés à l’immobilier en 2020 :
La loi Pinel : investir dans le neuf avec une carotte fiscale
Le gouvernement a renouvelé sa confiance dans la loi Pinel, qui encourage l’achat de logements neufs à des fins locatives. L’idée ? Acheter, louer au moins 6, 9 ou 12 ans, et recevoir en échange une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition. Cela revient à 2 % de réduction chaque année jusqu’à 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans. Prenons un exemple : un appartement acheté 200 000 € permet d’effacer 4 000 € d’impôts par an pendant 9 ans, puis 2 000 € par an ensuite.
Le plafond d’investissement ouvrant droit à réduction est fixé à 300 000 €, et le bien doit se situer dans une zone éligible. Les loyers, comme les ressources des locataires, sont encadrés, mais dans la plupart des grandes agglomérations, ces plafonds rejoignent le marché, ce qui limite les contraintes. Pour réussir un investissement Pinel, il faut viser la cohérence : acheter au bon prix, dans une zone attractive, là où la demande locative est solide. Les métropoles conservent leur statut de valeur sûre.
Pour aller plus loin, retrouvez nos conseils sur la loi Pinel.
Pinel outre-mer : des avantages renforcés dans les DOM-COM
Le Pinel version outre-mer reprend le même fonctionnement, mais avec deux différences notables. D’abord, la propriété doit être située dans un département ou collectivité d’outre-mer. Ensuite, le taux de réduction grimpe : 23 %, 29 % ou 32 % du prix d’achat, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Pour un bien de 200 000 €, cela équivaut à 6 444 € d’économie d’impôt par an, soit 22 000 € de mieux qu’en métropole sur 9 ans.
Le plafond annuel des avantages fiscaux spécifiques monte ici à 18 000 €. Cependant, ressources et loyers plafonnés peuvent, selon les secteurs, poser de vraies limites, notamment en Guyane où le pouvoir d’achat est élevé. Encore plus qu’en métropole, il convient d’étudier la demande locative et les prix locaux, car certains promoteurs profitent de l’éloignement pour gonfler les prix. Vigilance donc, et préférence aux zones à forte tension locative.
Pour approfondir, lisez nos conseils sur le Pinel outre-mer.
Le dispositif Censi-Bouvard : investir dans les résidences gérées
Le régime Bouvard cible les investissements dans les résidences meublées et gérées (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme). Ici, la réduction d’impôt atteint 11 % du prix d’achat, à condition de louer pendant au moins 9 ans. À la différence du Pinel, le bien doit être meublé et exploité commercialement. Le bail qui lie l’investisseur à l’exploitant est un bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans.
Ce dispositif s’adresse surtout à ceux qui veulent réduire leur fiscalité sans les soucis de gestion locative classique. Le choix de l’exploitant devient alors central : tout repose sur sa solidité, sa réputation, sa gestion. Un bail commercial sécurise les revenus, mais mieux vaut sélectionner rigoureusement son partenaire.
Nos conseils sur l’application du Bouvard sont disponibles ici.
La loi Malraux : défiscaliser en restaurant l’ancien
La loi Malraux soutient la rénovation d’immeubles anciens situés sur des sites patrimoniaux remarquables, protégés par un PSMV ou un PVAP. L’investisseur acquiert un bien à restaurer et bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux (plafonnés à 100 000 € par an, sur 4 ans maximum). Exemple : pour 150 000 € de travaux réalisés en deux ans, l’économie d’impôt atteint 22 500 € par an.
En contrepartie, il faut louer le bien au moins 9 ans, mais sans plafond de loyer. Les économies d’impôt issues du Malraux ne sont pas soumises au plafond global annuel, ce qui en fait un outil privilégié pour les foyers déjà dotés d’autres avantages fiscaux et cherchant à conjuguer patrimoine et réduction d’impôt sur plusieurs années.
Découvrez notre analyse complète sur la loi Malraux.
Monuments historiques : défiscalisation totale pour les gros contribuables
Ce dispositif permet de déduire l’intégralité des travaux, et des intérêts d’emprunt, du revenu imposable, sans limite de montant ni de durée, à condition que le bien soit inscrit ou classé aux Monuments Historiques. Pas de réduction d’impôt, mais une déduction directe des revenus. Idéal pour les contribuables fortement taxés (30, 41 ou 45 %) qui souhaitent restaurer un patrimoine d’exception, quitte à sacrifier la rentabilité immédiate au profit de la pierre et du prestige.
Tous les détails pratiques sur le régime Monuments Historiques sont à retrouver dans nos conseils dédiés.
Déficit foncier : l’allié des propriétaires-bailleurs
Ce mécanisme autorise la déduction de l’ensemble des travaux de rénovation sur des biens locatifs, à imputer sans plafond sur les revenus fonciers, et à reporter jusqu’à 10 ans. En parallèle, jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu global, sur une période de 6 années consécutives. Ce régime séduit particulièrement les propriétaires encaissant déjà des loyers conséquents et lourdement imposés. Attention, la réduction obtenue entre dans le plafond global annuel.
Pour tout savoir, consultez notre page sur le déficit foncier.
La loi Denormandie : revitaliser l’ancien en cœur de ville
Lancée début 2019, la loi Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes des communes éligibles. Depuis 2020, elle s’étend à l’ensemble du territoire des communes concernées et accorde les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel (jusqu’à 21 % de réduction d’impôt). L’investissement doit porter sur des travaux représentant au moins 25 % du coût total, et améliorer sensiblement la performance énergétique du logement. Les autres critères de location (durée, plafonds de loyers, ressources des locataires) reprennent ceux du Pinel.
Ce cadre offre une alternative compétitive, surtout là où les logements neufs se font rares ou restent inaccessibles. Plus d’informations et conseils sont à disposition sur la loi Denormandie.
En résumé, la défiscalisation immobilière conserve toute sa légitimité, et chacun peut y trouver un terrain de jeu adapté. L’extension du Pinel, l’assouplissement du Denormandie, la stabilité du Bouvard, l’augmentation du plafond en outre-mer, le déplafonnement du Malraux et la pérennité des Monuments Historiques témoignent d’une volonté politique claire : conserver à la pierre son rôle central dans la stratégie fiscale des ménages. Cette pluralité de dispositifs permet à chaque investisseur de privilégier ce qui compte pour lui : baisse de la pression fiscale, rendement immédiat, valorisation patrimoniale ou recherche de longévité locative. À chacun de composer sa partition.
Préparer votre retraite avec la loi Pinel à Marseille
Vous venez de le voir, il existe plusieurs lois et dispositions vous permettant de faire des économies d’impôts. Suivant votre situation personnelle, ainsi que suivant la nature et la localisation du bien dans lequel vous souhaitez investir, vous n’aurez pas forcément les mêmes possibilités qu’une autre personne. Si vous commencez à réfléchir à un projet marseillais afin de préparer votre retraite, prenez le temps de bien vous renseigner sur la loi Pinel. En effet, elle a été prolongée jusque fin 2021. Il est donc encore temps d’en bénéficier. Certes, ce dispositif demande de répondre à plusieurs critères, mais la réduction d’impôt peut atteindre les 21 %. Pour savoir ce qu’il est en est de vos possibilités pour investir dans un bien immobilier sur Marseille, il est donc indispensable de s’entourer de professionnels connaissant bien le sujet. Vous pourrez ainsi savoir :
- Si votre foyer rentre dans les ressources de la loi Pinel.
- Dans quel quartier de la ville la loi Pinel est accessible.
- Quel sera le profil de vos locataires, car le montant du loyer est réglementé ainsi que leurs ressources.
- La durée préconisée pour louer votre bien. Dans tous les cas, il devra être de 6 ans au minimum.
En passant par le cabinet Fiscal Immo, vous aurez même accès à des programmes immobilier sur la ville de Marseille dans le cadre de la loi Pinel. En ce moment, il y a justement le programme “Les dock Libres”. Vous pourrez vous décider pour un bien allant du T1 au T4. L’avantage de passer par ce site, c’est que vous serez en relation avec un professionnel qui connait bien le secteur. Vous pourrez donc choisir le programme le plus adapté. N’hésitez pas à prendre contact et à demander un rendez-vous téléphonique pour être fixé au plus vite.
